Оформление земли и построек - актуальные вопросы

   Дачный сезон – время не только для шашлыков, полива и прополки, но и для покупки земельных участков, строительства домов и хозяйственных построек. А также для того, чтобы узаконить уже возведенные объекты.

   Тем более что оформить постройку - жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, -  стало проще.

   Если в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, то до 1 марта 2021 г. государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

   Норма действует со второго августа 2019 г. и установлена Федеральным законом N 267-ФЗ от 02.08.2019 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты".

  Если право на землю зафиксировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ на садовый земельный участок для осуществления государственной регистрации прав на садовый или жилой дом на государственную регистрацию по упрощенной схеме не предоставляется.

   В таком случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.

   Однако установление такой законодательной возможности как осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании технического плана, подготовленного в соответствии с декларацией, не свидетельствует о том, что не должны учитываться ограничения, установленные применительно к садовому земельному участку. Имеются в виду в том числе ограничения, связанные с нахождением такого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории (глава XIX Земельного кодекса Российской Федерации).

   Если на момент начала строительства в ЕГРН содержались сведения об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома, либо указывающих на ограничение параметров строительства, то несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 7 и 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

   Необходимо обратить внимание и на то, что положения частей 12 и 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ (о возможности применить «упрощенку» при регистрации) не распространяются на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

   И в заключение – перечень признаков незаконной постройки. Постройка не законна, если возведена или создана:

•          на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке

•          на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта

•          без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство

•          с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

   При этом разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.